Vente occupée : les droits du locataire

Le bail ne s’efface pas à la vente

Dans la vente occupée d’un logement loué vide ou meublé relevant des règles présentées par Service Public, le nouveau propriétaire reprend la location en cours. Il doit communiquer ses coordonnées au locataire. Pour ces locations, c’est également lui qui devra restituer le dépôt de garantie à la fin du bail, selon les règles applicables.

Le vendeur et l’acquéreur doivent donc préparer une transmission précise : contrat, avenants, dépôt de garantie, loyers, charges et éventuels différends. Ne présumez pas qu’il faut remplacer le bail par un nouveau contrat à un loyer différent.

Référence : Service Public — Vente d’un logement pendant le bail.

Distinguer vente occupée et congé pour vendre

Un locataire n’a pas un droit de priorité universel lors de la vente occupée d’un logement isolé. Mais ce principe connaît des exceptions : Service Public cite notamment certaines ventes d’immeubles. L’absence de congé ne suffit donc pas à clore la question.

Le congé pour vendre d’une location vide relevant de l’article 15 de la loi de 1989 suit une autre logique, avec une offre au locataire et ses conditions propres. Cette procédure ne se transpose pas telle quelle à la location meublée, dont le congé est notamment encadré par l’article 25-8.

Référence : Service Public — Vente d’un logement pendant le bail · Légifrance — Loi du 6 juillet 1989, notamment articles 4, 15 et 25-8.

Signalez au notaire une vente d’immeuble, une division ou un historique d’opérations particulières. Il faut identifier le texte et l’opération avant de conclure à l’existence, à l’absence ou à la purge d’un droit. Les droits éventuels d’autres bénéficiaires, notamment publics, ne doivent pas être confondus avec ceux du locataire.

Discrétion ne signifie pas dissimulation

Le niveau de publicité commerciale peut être discuté avec le cabinet. Il ne supprime ni une information légalement nécessaire, ni les échanges utiles à l’organisation de la vente. Le contenu des courriers dépend du dossier : il ne faut pas envoyer un document présenté comme un congé alors que l’objectif est de maintenir le bail.

Préparez avec le professionnel chargé de la vente une liste de ce qui doit être communiqué, à qui et à quel moment. Une information claire peut distinguer le projet de vente, les modalités pratiques de visite et, une fois l’opération réalisée, l’identité du nouveau bailleur.

Évitez toute annonce qui laisserait croire au locataire que la vente l’oblige automatiquement à quitter les lieux. Pour les baux concernés, le maintien de la location et l’information par le nouveau propriétaire sont rappelés par Service Public.

Référence : Service Public — Vente d’un logement pendant le bail.

Organiser les visites sans imposer l’accès

Le bail et les modalités convenues avec le locataire doivent être examinés. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite une clause imposant des visites les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables. Cette limite n’est pas une autorisation d’entrer sans l’accord du locataire.

Référence : Légifrance — Loi du 6 juillet 1989, notamment articles 4, 15 et 25-8.

Proposez des créneaux précis, confirmez qui sera présent et ce qui sera visité, puis gardez une trace des accords pratiques. Ne présentez pas un jeu de clés comme une autorisation permanente d’accès. Si une difficulté persiste, faites examiner les moyens de la résoudre plutôt que d’improviser une entrée dans le logement.

Pour les photographies, évitez d’exposer des documents, noms, portraits ou effets personnels identifiants sans cadre adapté. Une illustration commerciale ne doit pas être présentée comme une photographie réelle du bien.

Les cas qui demandent une vérification supplémentaire

Locataire protégé : les conditions ne se résument pas à « plus de 65 ans ». La situation, les ressources et les exceptions prévues doivent être vérifiées lorsqu’un congé est envisagé.

Bail ancien : la seule date de signature n’établit pas l’application de la loi de 1948. Retrouvez le contrat et l’historique, sans attribuer un régime à partir de l’ancienneté seulement.

Meublé, étudiant, mobilité : le contrat et l’usage du logement permettent de déterminer les règles pertinentes. Il ne faut pas réutiliser indistinctement le préavis du bail vide.

Référence : Service Public — Préavis et congé donné par le propriétaire · Légifrance — Loi du 6 juillet 1989, notamment articles 4, 15 et 25-8.

Local commercial : ce guide ne traite pas de son droit de préférence ou de son congé. Une étude du bail et des textes propres à cette activité est nécessaire.

La grille de lecture du bail à préparer

Complétez cette lecture avec la checklist des documents et la comparaison entre vente louée et libre.